Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 (Hakimin Müdahalesi)

1. Giriş

Kat mülkiyeti ilişkileri, çok sayıda kişinin aynı yapı içerisinde bağımsız bölümlere sahip olması nedeniyle, doğası gereği uyuşmazlıklara açıktır. Ortak alanların kullanımı, yönetim kararları, kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri ile komşuluk ilişkilerinden kaynaklanan ihtilaflar, çoğu zaman yargısal müdahaleyi gerekli kılmaktadır. Bu noktada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, “hakimin müdahalesi” kurumunu düzenleyerek, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların etkin ve hızlı biçimde çözümlenmesini amaçlamaktadır.

Bu makalede Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.33 hükmü; amacı, kapsamı, uygulama alanı ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alınacaktır.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33’ün Metni ve Konusu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi özetle; kat maliklerinin, yönetici veya denetçinin ya da kat malikleri kurulunun görevlerini yerine getirmemesi veya kanuna, yönetim planına yahut dürüstlük kuralına aykırı davranması hâlinde, ilgililerin sulh hukuk hâkimine başvurarak müdahale talep edebileceğini düzenlemektedir.

Bu hükümle kanun koyucu, kat mülkiyeti ilişkilerinde ortaya çıkan aksaklıkların yalnızca kat malikleri kurulu kararlarıyla giderilememesi hâlinde, yargısal bir denetim ve düzeltme mekanizması öngörmüştür.

3. Hakimin Müdahalesinin Amacı

KMK m.33’te düzenlenen hakimin müdahalesinin temel amaçları şunlardır:

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların sürüncemede kalmasını önlemek,
Yönetim organlarının işlevsiz kalması hâlinde düzenin devamını sağlamak,
Kat maliklerinin kanundan ve yönetim planından doğan haklarını korumak,
Ortak yaşamın gerektirdiği huzur ve düzeni tesis etmek.

Bu yönüyle madde, kat mülkiyeti hukukunda “tamamlayıcı” ve “düzeltici” bir yargısal mekanizma niteliğindedir.

4. Hakimin Müdahalesini Gerektiren Haller

Madde 33 kapsamında hakimin müdahalesi şu hâllerde gündeme gelebilir:

4.1. Kat Malikleri Kurulunun Görevini Yapmaması

Kat malikleri kurulunun toplanmaması, karar almaktan kaçınması veya alınan kararların açıkça kanuna ve yönetim planına aykırı olması durumunda hâkim müdahalesi talep edilebilir.

4.2. Yönetici veya Denetçinin Görevini İhmal Etmesi

Yöneticinin ortak giderleri toplamaması, bakım ve onarım işlerini yaptırmaması, hesap vermemesi veya denetçinin denetim görevini yerine getirmemesi hâlinde, kat maliklerinden her biri hâkime başvurabilir.

4.3. Kanuna ve Yönetim Planına Aykırı Davranışlar

Kat maliklerinin ya da yönetimin, Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı davranışları da hakimin müdahalesini gerektirebilir.

5. Hakimin Yetkileri

Sulh hukuk hâkimi, m.33 kapsamında geniş takdir yetkisine sahiptir. Bu çerçevede hâkim:

Yönetici veya denetçi atayabilir ya da görevden alabilir,
Kanuna veya yönetim planına aykırı kararları iptal edebilir,
Yapılması zorunlu iş ve işlemlerin yerine getirilmesine karar verebilir,
Gerekli gördüğü tedbirleri alabilir.

Hakimin vereceği kararlar, kat mülkiyeti ilişkisinin sağlıklı şekilde devamını sağlama amacına yöneliktir.

6. Usul ve Görevli Mahkeme

KMK m.33 uyarınca açılacak davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, genellikle çekişmesiz yargı işi niteliği taşımakla birlikte, somut olaya göre çekişmeli yargıya da dönüşebilir.

Hâkimin müdahalesi talebi için kanunda özel bir süre öngörülmemiştir. Ancak dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde makul süre içinde başvurulması gerekir.

7. Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarında, KMK m.33’ün istisnai ancak gerekli hâllerde başvurulabilecek bir yol olduğu vurgulanmaktadır. Yüksek Mahkeme, özellikle yönetim boşluğu doğması, yöneticinin görevini kötüye kullanması veya kat malikleri kurulunun işlevsiz kalması hâllerinde hâkimin müdahalesini hukuka uygun bulmaktadır.

Yargıtay’a göre, hâkimin müdahalesi, kat maliklerinin iradesinin yerine geçmek değil; bu iradenin kanuna uygun şekilde oluşmasını ve uygulanmasını sağlamaya yöneliktir.

8. Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, kat mülkiyeti hukukunda düzenin ve ortak yaşamın korunması bakımından kritik bir role sahiptir. Hakimin müdahalesi kurumu, kat malikleri, yönetici ve denetçi arasındaki uyuşmazlıklarda etkili bir çözüm yolu sunmakta; kanuna ve dürüstlük kuralına aykırı uygulamaların önüne geçmektedir.

Bu nedenle KMK m.33, kat mülkiyeti ilişkilerinde yalnızca bir uyuşmazlık çözüm aracı değil, aynı zamanda ortak yaşamın sürekliliğini güvence altına alan temel bir hukuki mekanizma olarak değerlendirilmelidir.

Makale bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki destek için iletişime geçiniz.