Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süreci
Giriş
Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira tespit davası, özellikle eski tarihli kira sözleşmeleriyle devam eden kiracılık ilişkilerinde, kira bedelinin emlak rayiçlerine uygun hale getirilmesi amacıyla başvurulan bir dava türüdür. Bu dava, hem konut hem de işyeri kiralarında farklı şekillerde uygulanır.
1. Kira Tespit Davasının Amacı
Kira tespit davası; taraflar arasında mevcut olan kira ilişkisinde, kira bedelinin adil, emsal ve rayiç değerlerle uyumlu hale getirilmesini sağlamayı amaçlar.
Yasal Dayanak:
TBK m. 344 ve m. 345
2. Kira Tespit Davasının Şartları
A) Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır
Yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi bulunmalıdır. Tahliye edilmiş bir taşınmaz için bu dava açılamaz.
B) En Az 5 Yıl Geçmişse veya Yeni Dönem Başlayacaksa
-
Konut/işyeri kira sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçmişse, mahkeme emsal rayiç bedelleri dikkate alarak tespit yapar.
-
5 yıl dolmadan da yeni dönem için dava açılabilir; ancak bu durumda TÜFE 12 aylık ortalaması sınır olarak kabul edilir.
C) Dava Yeni Kira Döneminden En Az 30 Gün Önce Açılmalı
TBK m. 345’e göre, dava yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılmış olmalı veya aynı süre içinde ihtar çekilmiş olmalıdır.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
-
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
-
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
4. Davanın Tarafları
-
Davacı: Genellikle malik (kiraya veren); ancak kiracı da tespit davası açabilir.
-
Davalı: Kiracı veya kiraya veren (duruma göre)
5. Dava Süreci
A) Dava Açılması
Yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce açılmalıdır. Aksi takdirde karar, bir sonraki dönem için geçerli olur.
B) Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, emlak rayiçleri, konum, metrekare, bina yaşı, ulaşım ve çevresel faktörler dikkate alınarak bilirkişi raporu ister.
C) TÜFE Sınırlaması
5 yıldan az kira ilişkilerinde TÜFE ortalaması aşılmamalıdır.
6. Emsal Kira Değerlerinin Önemi
Emsal taşınmazların:
-
Konumu
-
Kat durumu
-
Kullanım şekli
-
Metrekare büyüklüğü
-
Aynı bölgede olup olmaması
kira tespitinde en kritik unsurlardır.
Yargıtay
"Emsal taşınmazların aynı bölgede ve aynı nitelikte olması gerekir. Uzak semtlerdeki örnekler dikkate alınamaz."
7. 5 Yıllık Süreyi Dolduran Sözleşmelerde Durum
5 yılı geçen kira ilişkilerinde mahkeme artık:
TÜFE sınırına bağlı kalmaz
Emsal kira bedellerine göre “hakkaniyete uygun” kira belirler
Yargıtay
"Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde, TÜFE sınırlaması geçerli değildir. Serbest emsal araştırması yapılır."
8. Kararın Geçerlilik Zamanı
-
Mahkeme kararı, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
-
Bu nedenle davanın zamanlaması çok kritiktir.
Örn: Dava 1 Eylül 2025'te açılırsa, karar 1 Eylül 2025'ten itibaren geçerli olur.
9. Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
-
1 Eylül 2023’ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir.
-
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan açılan dava usulden reddedilir.
Yargıtay
"Kira tespit davası, arabuluculuk dava şartına tabidir. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava dinlenemez."
10. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yeni dönemden önce 30 gün kuralına dikkat edin
Arabuluculuk şartı ihmal edilmemeli
Dava dilekçesi detaylı hazırlanmalı
Emsal kira örnekleri güçlü şekilde sunulmalı
Tapu kaydı, sözleşme, rayiç bedel, vergi değeri gibi belgeler ibraz edilmeli
Sonuç
Kira tespit davası, özellikle eski kira sözleşmeleri ile düşük bedelli kiralamalarda adil kira dengesinin yeniden kurulması için etkili bir araçtır. Ancak dava açma süresi, TÜFE sınırı, 5 yıl kuralı ve arabuluculuk gibi unsurlar doğru şekilde uygulanmalıdır.
Makale bilgilendirme amaçldırı. Hukuki destek için iletişime geçiniz.
