NOTER İHTARINDAN SONRA TAHLİYE EDİLMEYEN TAŞINMAZLARDA HAKSIZ İŞGAL VE ECRİMİSİL SORUMLULUĞU
Giriş
Taşınmazların malik veya zilyedi dışında bir kişi tarafından kullanılması, hukuki temel (örneğin kira sözleşmesi, intifa hakkı vb.) mevcutsa meşru bir zemine dayanır. Ancak bu kullanım, herhangi bir hukuki temelden yoksun hale geldiğinde, kullanan kişi haksız işgalci sayılır ve bu kişi lehine oluşan fiili durum, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebini doğurur. Özellikle noter ihtarı ile kullanım izninin geri alınmasından sonra, tahliye gerçekleşmezse işgalin haksız olduğu açıkça ortaya çıkar.
I. Haksız İşgal ve Ecrimisil Kavramı
Ecrimisil, bir kimsenin taşınmazı haksız ve izin dışı kullanması sebebiyle malikine ödemesi gereken tazminattır. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun’un genel hükümleri çerçevesinde düzenlenmekte; özellikle Yargıtay içtihatlarında gelişmiş bir şekilde yer almaktadır.
Haksız işgalin unsurları:
-
Taşınmaz malın maliki veya zilyedi dışında bir kişi tarafından kullanılması,
-
Bu kullanımın herhangi bir hukuki sebebe dayanmaması,
-
Kullanımın malik veya zilyedin rızası dışında gerçekleşmesi.
II. Sözleşme Dışı Kullanım ve Noter İhtarı İle Geri Alınan İzin
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 16.01.2020 tarihli, 2018/4659 E., 2020/271 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere; taraflar arasında imzalanan bedelsiz kullanım sözleşmesi (örneğin kullanım izni, muvafakat) sona erdiğinde, malik bu izni noter ihtarı ile geri alabilir. Bu ihtarın muhataba ulaşmasıyla birlikte, kullanıcının taşınmazı boşaltması gerekir.
Kararda özellikle şu hususlar vurgulanmaktadır:
-
Sözleşme kira sözleşmesi niteliğinde değildir.
-
Kullanım izni malik tarafından her zaman geri alınabilir.
-
Noter ihtarı ile bu geri alma işlemi gerçekleşmiş olur.
-
İhtardan sonra tahliye gerçekleşmezse, kullanım haksız işgal kapsamına girer.
III. Haksız İşgalin Başlangıç Tarihi
Yargıtay kararında hatalı bulunan husus, ecrimisilin sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanmasıdır. Halbuki noter ihtarında taşınmazın boş olarak teslimi için verilen sürenin sonu, yani tahliye süresinin dolduğu tarih, haksız işgalin başlangıcıdır.
Örneğin:
-
Noter ihtarında tahliye tarihi: 28.02.2013
-
Gerçek tahliye tarihi: 30.05.2013
Bu durumda ecrimisil: 28.02.2013 - 30.05.2013 tarihleri arasındaki dönem için hesaplanmalıdır.
IV. Haksız İşgalin Hukuki Sonuçları
-
Ecrimisil Borcu: Haksız işgalci, malik tarafından belirlenen tahliye süresinin bitiminden itibaren taşınmazı kullandığı süre boyunca rayiç kira bedeli esas alınarak tazminat ödemekle yükümlüdür.
-
Faiz Yükümlülüğü: Ecrimisil alacağı, haksız fiil niteliğinde olduğundan, temerrüt faizi başlangıç tarihi, ihtarname tarihi ya da dava tarihine göre belirlenir.
-
Tahliye Davası Açma Hakkı: Noter ihtarına rağmen taşınmazın boşaltılmaması durumunda malik, tahliye davası açma hakkına da sahiptir.
-
Hukuki Güvenliğin Korunması: Haksız işgalin tanınması ve tazmini, mülkiyet hakkının ve taşınmaz mal sahipliğinin korunması açısından büyük önem arz eder.
V. Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay’ın değerlendirmesi, uygulamadaki bazı hatalı içtihatlara ışık tutması bakımından önemlidir. Özellikle noter ihtarı sonrası tahliye edilmeyen taşınmazlarda, ecrimisil başlangıcının noter ihtarında belirtilen tahliye süresinin sona erdiği tarih olarak kabul edilmesi, hem hakkaniyet hem de hukuk devleti ilkesi gereğidir.
Hukuk uygulayıcılarının, sözleşme türünü doğru yorumlaması ve haksız işgalin başlangıç tarihini ihtar süresi ile bağlantılı olarak tespit etmesi, davaların doğru sonuçlanması açısından hayati önemdedir.
Makale bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki destek için iletişime geçebilirsiniz.
